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Steuern / Einkommensteuer 
Freitag, 03.07.2020

Ist die ortsübliche Marktmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige heranzuziehen?

Bei der Prüfung der ortsüblichen Marktmiete ist nicht der für den Steuerpflichtigen womöglich günstigere örtliche Mietspiegel als Vergleichsgrundlage heranzuziehen, wenn zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten teurer vermietet wird. So das Finanzgericht Thüringen (Az. 3 K 316/19).

Eine Vermieterin vermietete eine 57 qm große Eigentumswohnung mit Einbauküche an ihre Tochter für monatlich 300 Euro zuzüglich 70 Euro Nebenkostenpauschale. Sie vermietete eine ebenfalls 57 qm große, mit einer Einbauküche ausgestattete Wohnung in demselben Gebäude an einen Fremdmieter für monatlich 500 Euro zuzüglich 78 Euro Nebenkostenpauschale. Das Finanzamt berücksichtigte Werbungskosten von insgesamt 3.553 Euro nur mit einem Anteil von 64,01 %, also in Höhe von insgesamt 2.276 Euro, da die zwischen Mutter und Tochter vereinbarte Miete von 370 Euro für 57 qm nur 64,01 % und damit weniger als 66 % der ortsüblichen Miete von 578 Euro/Monat betrage. Als Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das Finanzamt die Miete für die vergleichbare, im selben Haus liegende, fremdvermietete Wohnung heran. Die Vermieterin berechnete dagegen, dass die verbilligte Miete weit über 80 % der Marktmiete lag, wenn der örtliche Mietspiegel herangezogen worden wäre.

Grundsätzlich gilt, dass entsprechende Werbungskosten für eine verbilligt vermietete Wohnung nur dann vollständig geltend gemacht werden dürfen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Das Finanzgericht Thüringen war der Auffassung, dass der örtliche Mietspiegel zwar im Regelfall Grundlage und Anhaltspunkt für eine Schätzung sein könne, die maßgebende ortsübliche Miete könne aber grundsätzlich auf jedem Wege ermittelt werden. Eine strikte Bindung an den örtlichen Mietspiegel bestehe dagegen nicht. Als Maßstab für eine sachgerechte Schätzung der Ortsüblichkeit der Marktmiete könnten auch Vergleichsmieten herangezogen werden. Eine Schätzung unter Heranziehung der Vergleichsmiete für eine im selben Haus belegene fremdvermietete Wohnung gleicher Größe und gleicher Ausstattung sei sachgerechter als eine Schätzung mit Hilfe des Mietspiegels, die ggf. erst durch pauschale Zu- bzw. Abschläge an die konkreten örtlichen Gegebenheiten angepasst werden müsste. Der Bundesfinanzhof wird in dieser Frage aber noch abschließend entscheiden.

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